Happy Birth day [投資・生活]
本日は私の4？歳の誕生日。
娘が今朝早くからスキー合宿に出発したので、昨日誕生日祝ってもらった。
家族がそろって祝福してもらえることは何物にも代えがたい幸せ。
でももう歳はとりたくないな。
さて、先日ベンディアムという会社から情報が送られてきた。
入居のキラーアイテムの斡旋販売のご案内だが、その中で面白い記事が添付
されていた。
2009年2月12日版の雑誌「アエラ」に賃貸物件の家賃の行方について
専門各者のコメントをまとめる形で掲載されており、これを紹介してくれたのである。
～「家賃崩落」都心で始まった～というお題。
記事いわく、三軒茶屋の家賃相場が下落しており、家賃指標である同地区
で変化がでると「のの字」を書くように周辺に影響を与えるとのこと。
城南、城西、城北、城東というぐあい。
20平米のワンルームで半年前に比べ5%家賃が下落しているそうだ。
不動産市場は株相場などに比べて遅行性があることが知られており家賃相場に
関しては不動産相場よりさらに遅行する。
この「家賃相場」が半年で5%も下落したというのであれば大変なことである。
、、、、正直疑わしい。
私のマンションは昨年入居者入れ替えで家賃18%アップ、今年更新時
に3.7%値上げに成功している。
物件の場所は城北なので遅行性があるとしてしまえばそれまでだが、城南より
人気がある地区ではないことは確か。
記事のなんとも悲観的な内容か。
以前にも書いたように、家賃交渉は大家が主導すべきである。
更新前に入居者に値上げを通告しておけば、いくら位の「値上げ幅」で話を
まとめるかという商談になる。
更新時になにも聞かないから入居者から値下げ交渉を始められる。
こうなると現状維持以上の決着にはならない。
同じく記事には、人口減少のトレンドの中でマンションの供給過多で実需が
追い付かないことも空室率を向上させているとある。
総論賛成だが、各論反対。
ここには将来見込まれる外国人就業者の増加については触れられていない。
高級賃貸マンションについてはこの通りかもしれない。
一時的に高収入者は減少（とはいっても消えてなくなるわえではなく、家賃の安い
ところへ引っ越すだけ）するが、中位から底辺を構成する人口ピラミッドは底辺
優位の形を呈するので、中位から低位での顧客獲得競争が激しくなるだけ。
http://link-life.blog.so-net.ne.jp/2009-02-04#comments
このとき起こるのは家賃を下げる戦略しか持たない地主大家と顧客ニーズを捉える
努力をしている融資取得型（借金）大家の戦いである。
これも敵状視察をする限りでは大きく努力の開きがあり、上記家賃下落論は地主大家
が引き起こしている局地的な現象ととらえている。記事中にも地主大家が賃下げを行っ
ているとある。
http://link-life.blog.so-net.ne.jp/2009-01-25#comments
マーケティング論を勉強せず、外部要因を言い訳に賃下げのみを戦略としている大家は
この局面では単なる価格破壊者でしかない。
我々サラリーマン大家は地道にランチェスターの「弱者の戦略」を行えば必ず勝てる。
娘が今朝早くからスキー合宿に出発したので、昨日誕生日祝ってもらった。
家族がそろって祝福してもらえることは何物にも代えがたい幸せ。
でももう歳はとりたくないな。
さて、先日ベンディアムという会社から情報が送られてきた。
入居のキラーアイテムの斡旋販売のご案内だが、その中で面白い記事が添付
されていた。
2009年2月12日版の雑誌「アエラ」に賃貸物件の家賃の行方について
専門各者のコメントをまとめる形で掲載されており、これを紹介してくれたのである。
～「家賃崩落」都心で始まった～というお題。
記事いわく、三軒茶屋の家賃相場が下落しており、家賃指標である同地区
で変化がでると「のの字」を書くように周辺に影響を与えるとのこと。
城南、城西、城北、城東というぐあい。
20平米のワンルームで半年前に比べ5%家賃が下落しているそうだ。
不動産市場は株相場などに比べて遅行性があることが知られており家賃相場に
関しては不動産相場よりさらに遅行する。
この「家賃相場」が半年で5%も下落したというのであれば大変なことである。
、、、、正直疑わしい。
私のマンションは昨年入居者入れ替えで家賃18%アップ、今年更新時
に3.7%値上げに成功している。
物件の場所は城北なので遅行性があるとしてしまえばそれまでだが、城南より
人気がある地区ではないことは確か。
記事のなんとも悲観的な内容か。
以前にも書いたように、家賃交渉は大家が主導すべきである。
更新前に入居者に値上げを通告しておけば、いくら位の「値上げ幅」で話を
まとめるかという商談になる。
更新時になにも聞かないから入居者から値下げ交渉を始められる。
こうなると現状維持以上の決着にはならない。
同じく記事には、人口減少のトレンドの中でマンションの供給過多で実需が
追い付かないことも空室率を向上させているとある。
総論賛成だが、各論反対。
ここには将来見込まれる外国人就業者の増加については触れられていない。
高級賃貸マンションについてはこの通りかもしれない。
一時的に高収入者は減少（とはいっても消えてなくなるわえではなく、家賃の安い
ところへ引っ越すだけ）するが、中位から底辺を構成する人口ピラミッドは底辺
優位の形を呈するので、中位から低位での顧客獲得競争が激しくなるだけ。
http://link-life.blog.so-net.ne.jp/2009-02-04#comments
このとき起こるのは家賃を下げる戦略しか持たない地主大家と顧客ニーズを捉える
努力をしている融資取得型（借金）大家の戦いである。
これも敵状視察をする限りでは大きく努力の開きがあり、上記家賃下落論は地主大家
が引き起こしている局地的な現象ととらえている。記事中にも地主大家が賃下げを行っ
ているとある。
http://link-life.blog.so-net.ne.jp/2009-01-25#comments
マーケティング論を勉強せず、外部要因を言い訳に賃下げのみを戦略としている大家は
この局面では単なる価格破壊者でしかない。
我々サラリーマン大家は地道にランチェスターの「弱者の戦略」を行えば必ず勝てる。
ＡＥＲＡの記事、僕も見ましたが、
全く参考になるものではなかったですね。
ああいう記事を書いているライターさんは
大抵が不動産を所有していないので、、、
専門各者のポジショントークをまとめきれる
力量がないのでしょうね・・・
おっしゃるとおり、
現状で厳しいのは都心一等地の高級分譲マンション賃貸。
10～20％の下落は実感としてあります。
しかしそれもＡＬＤＯさんの言う
「スパイラルの先端の移行期」なんでしょうし、
都心近郊ワンルームを堅実に経営している分には、
問題はないと思います。
ＡＬＤＯさんの考察の方が、ぜんぜん勉強になります！！
by プチ大家 (2009-03-15 18:25)
プチ大家さん、
>ああいう記事を書いているライターさんは
>大抵が不動産を所有していないので、、、
>専門各者のポジショントークをまとめきれる
>力量がないのでしょうね・・・
不動産投資トークを他人にすると、まず否定から入りますからね。
望むべくもありませんが、そのすべてが不動産を持った経験がない
方々です。
銀行の融資担当者ですらそうですから、うんざりですね。
>ＡＬＤＯさんの考察の方が、ぜんぜん勉強になります！！
ありがとうございます!!
私もプチ大家さんのブログから毎回知識をいただいております。
いつも更新を楽しみにしております。
by ALDO (2009-03-15 18:52)